Uw Fall Housing Market Update

Om de paar maanden voor de afgelopen paar jaar heb ik een punt gemaakt om u te informeren over de stand van de huizenmarkt. Ik vind het van essentieel belang om dit te doen omdat ...

• U kunt het kopen, verkopen of houden van een hoofdverblijfplaats of vakantie huis.

• U hebt waarschijnlijk een hypotheek, en misschien een home equity lening.

• En je bent waarschijnlijk zorgen over de bredere economie, die de woning-en hypotheekmarkt significant effect.

Dus waar staan we nu?

Nou, de stabilisering en zeer licht herstel ik voor het eerst zei je terug zou komen in het voorjaar, blijft snel. Verkoop zijn over het algemeen oppikken. Het aanbod van huizen te koop is in het algemeen daalt. En de prijzen, worden terwijl nog zwak en vallen, vallen niet zo snel.

De echte vraag is: Wat gebeurt er wanneer de mammoet steun die de regering op de markt gooien eindigt?

Gebruikt Home Market
Finding Zijn Footing

In september, de verkoop bestaande woningen raakte een niveau dat niet gezien in meer dan twee jaar.

Ik zal beginnen met de bestaande woning cijfers, want dat is het belangrijkste deel van de markt. De meesten van ons eigen "gebruikt" woningen en de verkoop van deze woningen zijn goed voor ongeveer 75 procent tot 85 procent van de totale transacties in een bepaalde maand. De laatste:

* Omzet steeg 9,4 procent tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd op jaarbasis van 5,57 miljoen eenheden in september van 5,09 miljoen in augustus. Dat was twee keer de winst die werd verwacht, en het liet verkoop draait op het hoogste niveau sinds juli 2007.

* Single-family verkoop opgedaan 9,4 procent, terwijl condo en coöperatieve verkoop steeg met 9,7 procent. Per regio, omzet klom over de hele linie, met het noordoosten hekkensluiter op +4.4 procent en het Westen leidt op +13 procent.

* Beter nog, het ruwe aantal woningen voor verkoop daalde 7,5 procent tot 3,63 miljoen eenheden van de 3,92 miljoen in augustus. Supply daalde 15 procent van een jaar eerder. Dat hielp duwen levering van de "maand bij de huidige verkoop tempo" indicator van de inventaris tot 7,8 van 9,3. Dat is nog steeds hoger dan de 5-6 maanden bereik dat als "normaal." Maar het is een aanzienlijke verbetering van de dubbele cijfers lezingen werden we zien.

* De prijs is nog steeds zwak, met een mediane prijs van een bestaande woning van 8,5 procent jaar-op-jaar naar 174.900 dollar. Maar zoals elke goede huisvesting analist zal u vertellen: Prijzen blijft de verkoop en de levering.

Inderdaad, als je herinneren wat ik in mijn 8 mei, Geld en Markten kolom:

"Ik geloof nog steeds de huizenprijzen zijn verder keerzijde. Dat komt omdat we blijven overaanbod, met ongeveer 1 miljoen teveel woningen te koop in dit land. Meer afscherming inventaris zal waarschijnlijk raakte de markten in de komende maanden, ook. Reden: Veel van de indiening moratoria op zijn plaats gezet op de staat en industrieel niveau zijn verstreken.

"Maar de scherpste dalingen in residentieel vastgoed zijn, voor nu, veelal achter ons. Ik verwacht te zien verkoopvolumes geleidelijk stabiliseren op een landelijke basis over het komende jaar, met een totale inventaris te koop (nieuw plus gebruikt) geleidelijk naar beneden. Tegen het midden-tot-eind 2010 moeten we zien prijzen te stabiliseren en geleidelijk weer hoger liggen, met de verbetering komt in fasen afhankelijk van de locatie. "

Kopen Nieuw?
Niet laatste tijd ...

Dus hoe zit het met de nieuwe thuismarkt? Het nemen van een beetje een adempauze. Een index stak door de National Association of Home Builders daalde tot 18 in oktober van 19 in september. Bouwers zei de huidige verkoop, zijn de verwachtingen over de toekomstige omzet en potentiële koper alle verkeer afgenomen.

De nieuwe thuismarkt heeft vertraagd een beetje.

Ondertussen zijn de werkelijke verkopen gemist verwachtingen voor twee maanden op een rij. Ze daalde 3,6 procent in september tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarbasis van 402.000. Economen verwachtten een stijging tot 440.000 eenheden. Prijzen blijft zwak, met een mediane prijs van een nieuw huis uit meer dan 9 procent ten opzichte van een jaar geleden tot 204.800 dollar.

Maar hier is het ding: De levering beeld in de nieuwe huisvesting markt is sterk verbeterd!

Op het hoogtepunt van de zeepbel, bouwers hadden 572.000 woningen te koop. Dat was het hoogste in de Amerikaanse geschiedenis.

De dramatische teruggang in de productie, in combinatie met een algemene uptick in de verkoop, heeft gedreven dat nummer helemaal naar beneden tot 251.000. We hebben niet had dit weinig huizen op de markt sinds november 1982, bijna 27 jaar geleden.

Surprise, Surprise:
Overheidsbeleid is
Verstoring van de markt ...

Waarom zien we een verschil tussen de nieuwe en bestaande markten? Zoals het is in zo veel andere delen van de economie, de overheid beleid wordt verstoord dingen.

U ziet, de 8.000 dollar eerst thuis koper belastingkrediet is ingesteld aflopen op 30 november. Is van toepassing op alle transacties GESLOTEN op die datum. De typische sluiting van een bestaande woning duurt ongeveer 30-60 dagen. Dus ondertekende contracten zo laat als, zeg, juli, augustus en zelfs begin september, zijn waarschijnlijk goed.

Maar als je een contract ondertekenen om een nieuw huis te kopen, tenzij het een "spec" goed, je bent het kopen van een perceel grond. Dit betekent dat u op zoek bent om enkele maanden naar het huis en dicht te bouwen. Dus we kregen de belasting-credit-fueled piek in de nieuwe woning markt eerder dan de bestaande binnenlandse markt (juni steeg 7,6 procent, terwijl de omzet steeg met mei 7,5 procent).

Sindsdien hebben sommige kopers gekregen meer geneigd in te springen omdat ze bang zijn dat ze niet in staat zijn om dicht in de tijd om hun regering hand-out te krijgen ... eh ... krediet.

Een uitbreiding in het belastingkrediet moet houden de behuizing herstel op schema.

Maar - en dit is belangrijk - Congres is nu praten over de uitbreiding van het krediet in 2010. Het laatste gerucht is dat het krediet nu zou gelden voor alle contracten die worden ondertekend door 30 april van volgend jaar, met een extra 60 dagen de tijd te sluiten van de transactie.

Niet alleen dat, maar het zo kan worden uitgebreid dat rijkere kopers in aanmerking kon komen! Als dat gebeurt, paren aan te vullen tot 225.000 dollar in aanmerking zouden komen, vergeleken met 150.000 dollar nu. Plus het niet langer van toepassing zou zijn om alleen first-time kopers. Als u woonde in uw huidige woning voor ten minste vijf jaar, zou u in aanmerking komen voor een krediet van maximaal 6.500 dollar.

Bottom line is dat massale huisvesting van de regering en de hypotheekmarkt maatregelen ter ondersteuning vertonen geen enkel teken van verhuur up. In feite

• De Federal Reserve is nog steeds het kopen van 1,25 biljoen dollar van hypothecaire effecten tot de tarieven laag te houden.

• De FHA is nu backing dezelfde soorten met een hoog risico leningen die tot blies prive, met een hoog risico kredietverstrekkers, zodat het het grootste deel van de hypothecaire markt te veroveren in jaren.

• De "tijdelijke" verhoging van de omvang van de hypotheken die FHA, kan Fannie Mae en Freddie Mac te verzekeren hebben in wezen permanent geworden.

• En nu, net zoals ik verwacht, het belastingkrediet / hand-out is bijna zeker goed worden uitgebreid in de toekomst.

Je hoeft niet leuk te vinden. Eerlijk gezegd, ik niet. Maar je moet de realiteit van de situatie te waarderen en begrijpen dat het waarschijnlijk zal de behuizing herstel op het juiste spoor te houden.

Het zal niet een lineair proces, dat wel. In plaats daarvan, voorzie ik meer van een "drie stappen vooruit, twee stappen terug"-scenario.

Tot de volgende keer,

Mike Larson
Geld en Markten

Deze investering nieuws is u aangeboden door Money and Markets. Geld en markten is een belegging gratis dagelijkse nieuwsbrief van Martin D. Weiss en Weiss Research analisten die de laatste investeren nieuws en financiële inzichten voor de beurs, inclusief tips en advies over investeren in goud, energie en olie. Dr Weiss is een leider op het gebied van beleggen, rente, financiële veiligheid en economische prognoses. Tot de archieven bekijken of te abonneren, bezoek http://www.moneyandmarkets.com.